החלטה בתיק ת"א 25135-03-12

בפני תביעה מיום 14.3.12 בגין הסך של 100,000 ש"ח.

התובע 1 הינו אחד מבעלי הבניין הנידון, והתובעת 2 הינה חברה אשר מספקת שירותי נוהלי ותחזוקה לבניין.

הנתבע 1 גם הוא אחד מבעלי הנכס, והנתבעת 2 שוכרת מהנתבע 1 את החלק שבבעלותו.

 התובעים, יחד ולחוד, מוחים על אופן שימוש של הנתבעים   2-3 בנכס המושכר להם על ידי הנתבע 1. לטענתם, הנתבעים 2-3 מנהלים במקום עסק של בית דפוס תעשייתי הכולל מכונות גדולות ועגלות טעינה גדולות, בניגוד מוחלט לתקנון השימוש בבנין, המיועד למשרדים בלבד. התובעים טוענים כי אופן השימוש של הנתבעים 2-3 בבנין גורם להרס וחורבן כמפורט בסעיף 10 לכתב התביעה: " שבירה של מרצפות  המעלית, שבירה של מראות המעלית, חריטה ושריטות במעלית, הכנסת עגלות מסחריות למעלית היחידה לבנין, תפיסת המעלית לאורך כל היום והשארת שאר הדיירים ו/או המבקרים לבנין ללא מעלית, שבירה של המחסום הראשי והמשני לחניה, שריטות ומכות פח לרכבים השוכנים בחניון הבנין, הכנסת והחניית רכבים למורשים, לרבות לקוחות של בית הדפוס,  לחניונים של הדיירים, מה שגורם למריבות וקטטות, הפיכת הבנין לפעיל 24 שעות ביממה, לרבות שבתות וחגים, החניית משאית החוסמת את כניסת החניון וכניסה לבנין - כל זאת על קצה המזלג".

התובעים טוענים כי יש מקום לתת צו עשה המורה לנתבעים להפסיק את העיסוק של הנתבע 2 במקום כבית דפוס העומד בניגוד גמור להסכם השיתוף וכן חיוב בפיצויים עונשיים.

בישיבת יום 15.1.13 הופיעו הצדדים לפני ואכן נראה בעליל כי אופן השימוש של הנתבעים 2-3 בבנין הוא לב התביעה. 

עוד התעוררה בישיבת יום 15.1.13 השאלה האם ראוי שהתביעה תדון בבית משפט השלום או לפני המפקח על המקרקעין.

סעיף 72 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969(להלן: "חוק המקרקעין") קובע את הסמכות להכריע בסכסוכים הנוגעים לניהול הנכס:

"(א)    סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

(ב)      סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.

(ג)       האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות - גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.

(ד)      האמור בסעיף זה אינו גורע מתוקפו של הסכם למסור סכסוכים  כאמור להכרעת בורר".

מכתבי הטענות ומן הטיעונים שנשמעו בישיבת יום 15.1.13, עולה כי מדובר בתביעה בדבר שימוש במעלית הבניין שהינה רכוש משותף של דיירי הבניין.

המפקח על רישום המקרקעין מוסמך (בסמכות ייחודית ובסמכות מקבילה) לדון בסכסוכים בין בעלי דירות. הסכסוך הנוכחי, עוסק אכן באופן השימוש ברכוש המשותף לדיירי הבנין המעלית, החניון וכיו"ב. 

 לפי הפירוש המרחיב, גם בית המשפט השלום וגם המפקח רשאים לדון בסכסוך הנוכחי וראו סעיף 72 (ב) שם.

יחד עם זאת,  הפירוש המצמצם המופיע בסעיף 72 (א) מקנה את הסמכות לדון בתיקים מסוג זה למפקח בלבד. ההכרעה הנחוצה נוגעת לאופן השימוש בבנין ולפיכך הגורם הנכון והיעיל ביותר להזקק לתובענה זו הוא המפקח על המקרקעין. את מהותו של הסכסוך ומפנה את מרכז הכובד בדיון בתובענות מסוג זה למפקח על המקרקעין, שזהו תחום מקצועיותו. בגררה, זכאי המפקח לדון גם בסוגיית הפיצוי הכספי.

 (ראה : ב ע"א 902/08 עו"ד ישראל בכר נ' בנייני בנק מע"מ, 2008 (פורסם בנבו)).  

תכליתו של סעיף 72(א) לחוק המקרקעין הינה הקניית סמכות הכרעה למפקח בסכסוכים שעניינם ניהול חיים סדירים ותקינים של דיירי הבית המשותף כאשר התקנון מהווה תשתית לכך.

ודוק: ראוי להבחין בין המקרה דנן, אשר העילה בו מצויה בסמכותו הבלעדית של המפקח על פי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין לבין תביעה המבוססת על סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי הרכוש המשותף, הנכנסת בגדר סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, רשאי היה להפנותה אל המפקח או לבית המשפט בסמכות מקבילה.